Hävning av avtal om fastighetsförsäljning

9 januari, 2021

Hävning av avtal om fastighetsförsäljning

Högsta domstolen har meddelat en viktig dom rörande hävning av ett köpeavtal rörande en fastighet.

Hävning av köpeavtal

I det aktuella köpeavtalet föreskrevs att köpebrev skulle upprättas när köparen hade betalat resterande del av köpeskillingen. Köparen skulle då också få tillträde till fastigheten. Parterna avtalade vid ett tillfälle om att skjuta upp slutbetalningen och tillträdet. De förde sedan diskussioner om en ytterligare förlängning men något sådant avtal träffades inte. Säljaren (en kommun) beslutade efter en knapp månad om att köpeavtalet skulle hävas. Hävningsförklaringen skickades till köparen. Den första försändelsen kom aldrig fram eftersom adressen var felaktig. När den andra försändelsen fanns tillgänglig för uthämtning hade det gått ytterligare drygt en månad. Köparen betalade därefter resterande del av köpeskillingen. Först efter betalningen hämtade köparen ut försändelsen.

Krävs det en hävningsförklaring?

En fråga i målet var om köpet hade återgått automatiskt till följd av köparens dröjsmål med betalningen eller om det krävdes en hävningsförklaring. Högsta domstolen konstaterar att det krävs en hävningsförklaring och att den normalt ska vara uttrycklig. Enligt Högsta domstolen gäller samma krav på utformningen av förklaringen som de som gäller i andra sammanhang, t.ex. vid köp av varor. Det innebär bl.a. att hävningsförklaringen ska vara så tydlig att motparten förstår att den som häver avtalet vill att parternas prestationer ska återgå. Det är inte nödvändigt att ordet hävning används, men en sådan formulering bidrar till ökad tydlighet. Det måste framgå att hävning verkligen sker. Det är alltså inte tillräckligt med ett påstående om att hävningsgrundande avtalsbrott föreligger eller med ett uttalande om att hävning kan komma att aktualiseras. I målet kom Högsta domstolen fram till att säljaren lämnade en tillräckligt tydlig hävningsförklaring.

Vem står för risken om meddelande inte når fram?

En annan fråga som aktualiserades var på vems risk sådana typer av meddelanden skickas. Meddelanden skickas som utgångspunkt på avsändarens risk. Ett motiv för detta är att adressaten inte ska kunna bindas till en avtalsrättslig förpliktelse utan att ha fått tillfälle att ta ställning till det ifrågavarande meddelandet.

Meddelanden som skickas för att uppmärksamma mottagaren på att han eller hon har begått ett avtalsbrott anses däremot som regel skickas på mottagarens risk. Detta motiveras bl.a. med att skyldigheten att reklamera är stadgad i mottagarens intresse. Av köplagen (som gäller vid köp av lös egendom) framgår att en hävningsförklaring skickas på mottagarens risk under förutsättning att den har sänts ”på ett ändamålsenligt sätt”. Det betyder att mottagaren anses ha fått meddelandet även om det t.ex. skulle försvinna i postgången. I Högsta domstolens avgörande slås fast att även en hävningsförklaring avseende ett fastighetsköp skickas på mottagarens risk.

Högsta domstolens slutsats

I målet kom Högsta domstolen fram till att säljaren skickade hävningsförklaringen till köparen på ett korrekt sätt och i rätt tid.

Frågor om fastighetsrätt?

Kontakta Elison Wahlin Advokatbyrå för mer information. Inledande konsultation är kostnadsfri.

Nyhetsarkiv

Vad gäller arvsrättsligt när man flyttar utomlands?

Vad gäller arvsrättsligt när man flyttar utomlands?

Från och med den 17 augusti 2015 gäller nya regler för arv med internationell anknytning. Frågor om arv ska normalt prövas i det land där den avlidne hade hemvist och enligt det landets lag. En person kan dock i ett testamente bestämma att lagen i det land där han...

läs mer
Ny dom om förutsättningar för rättsskydd

Ny dom om förutsättningar för rättsskydd

I en hemförsäkring ingår bl.a. rättsskyddsförsäkring som många gånger kan vara till stor hjälp för den som hamnar i en juridisk tvist. Av en ny hovrättsdom framgår hur viktigt det är att försäkringstagaren har vad som brukar kallas för ett obrutet försäkringsskydd för...

läs mer
Nu söker vi en advokat och en biträdande jurist

Nu söker vi en advokat och en biträdande jurist

Har du passion för juridik och vill arbeta på en advokatbyrå som har högsta kvalitet som ledstjärna? Nu har du chansen! Till Elison Wahlin Advokatbyrå i Göteborg och Kungsbacka söker vi nu en advokat och en biträdande jurist. Få ett utvecklande arbete tillsammans med...

läs mer
Anhöriginvandring – hur gör man?

Anhöriginvandring – hur gör man?

Vill man flytta till Sverige på grund av att man har en anhörig som är svensk medborgare eller har uppehållstillstånd i Sverige ska man ansöka om uppehållstillstånd på grund av anknytning. Denna process kallas också för anhöriginvandring. Var ska man lämna in ansökan?...

läs mer
Glöm inte att upprätta kontrollbalansräkning!

Glöm inte att upprätta kontrollbalansräkning!

De krisåtgärder som nu genomförs av regering och riksdag påverkar inte skyldigheten att löpande bokföra uppkomna skulder i bolaget. Möjligheten till anstånd med inbetalning av skatt under tre redovisningsperioder är endast en likviditetslättnad, inte en skuldlättnad....

läs mer
Information om företagsrekonstruktion

Information om företagsrekonstruktion

Den senaste tiden har den pågående coronapandemin slagit hårt mot många företag som hamnat i djup ekonomisk kris. Som en följd av detta har regeringen presenterat ett antal förslag som skall underlätta för de företag som drabbas. Det gäller bl.a. anstånd med...

läs mer
Dold samäganderätt till fastighet förelåg

Dold samäganderätt till fastighet förelåg

Dold samäganderätt kallas det när två personer anses äga någonting gemensamt trots att den ena personen köpt egendomen själv. En av förutsättningarna är att parternas gemensamma vilja ska ha varit att egendomen ska samägas. I en dom behandlar hovrätten detta. Vid...

läs mer
Byggbolag står risken för att ROT-avdrag inte beviljas

Byggbolag står risken för att ROT-avdrag inte beviljas

En konsument kan inte krävas på ersättning av näringsidkaren för uteblivet ROT-avdrag om det inte framgår av avtalet. Det är slutsatsen av en dom som meddelats av Svea hovrätt efter att ett bolag stämt en konsument när ROT-avdrag inte beviljades av Skatteverket....

läs mer

Kan vi hjälpa dig?

10 + 6 =