Högsta domstolen har meddelat en viktig dom rörande hävning av ett köpeavtal rörande en fastighet.
Hävning av köpeavtal
I det aktuella köpeavtalet föreskrevs att köpebrev skulle upprättas när köparen hade betalat resterande del av köpeskillingen. Köparen skulle då också få tillträde till fastigheten. Parterna avtalade vid ett tillfälle om att skjuta upp slutbetalningen och tillträdet. De förde sedan diskussioner om en ytterligare förlängning men något sådant avtal träffades inte. Säljaren (en kommun) beslutade efter en knapp månad om att köpeavtalet skulle hävas. Hävningsförklaringen skickades till köparen. Den första försändelsen kom aldrig fram eftersom adressen var felaktig. När den andra försändelsen fanns tillgänglig för uthämtning hade det gått ytterligare drygt en månad. Köparen betalade därefter resterande del av köpeskillingen. Först efter betalningen hämtade köparen ut försändelsen.
Krävs det en hävningsförklaring?
En fråga i målet var om köpet hade återgått automatiskt till följd av köparens dröjsmål med betalningen eller om det krävdes en hävningsförklaring. Högsta domstolen konstaterar att det krävs en hävningsförklaring och att den normalt ska vara uttrycklig. Enligt Högsta domstolen gäller samma krav på utformningen av förklaringen som de som gäller i andra sammanhang, t.ex. vid köp av varor. Det innebär bl.a. att hävningsförklaringen ska vara så tydlig att motparten förstår att den som häver avtalet vill att parternas prestationer ska återgå. Det är inte nödvändigt att ordet hävning används, men en sådan formulering bidrar till ökad tydlighet. Det måste framgå att hävning verkligen sker. Det är alltså inte tillräckligt med ett påstående om att hävningsgrundande avtalsbrott föreligger eller med ett uttalande om att hävning kan komma att aktualiseras. I målet kom Högsta domstolen fram till att säljaren lämnade en tillräckligt tydlig hävningsförklaring.
Vem står för risken om meddelande inte når fram?
En annan fråga som aktualiserades var på vems risk sådana typer av meddelanden skickas. Meddelanden skickas som utgångspunkt på avsändarens risk. Ett motiv för detta är att adressaten inte ska kunna bindas till en avtalsrättslig förpliktelse utan att ha fått tillfälle att ta ställning till det ifrågavarande meddelandet.
Meddelanden som skickas för att uppmärksamma mottagaren på att han eller hon har begått ett avtalsbrott anses däremot som regel skickas på mottagarens risk. Detta motiveras bl.a. med att skyldigheten att reklamera är stadgad i mottagarens intresse. Av köplagen (som gäller vid köp av lös egendom) framgår att en hävningsförklaring skickas på mottagarens risk under förutsättning att den har sänts ”på ett ändamålsenligt sätt”. Det betyder att mottagaren anses ha fått meddelandet även om det t.ex. skulle försvinna i postgången. I Högsta domstolens avgörande slås fast att även en hävningsförklaring avseende ett fastighetsköp skickas på mottagarens risk.
Högsta domstolens slutsats
I målet kom Högsta domstolen fram till att säljaren skickade hävningsförklaringen till köparen på ett korrekt sätt och i rätt tid.
Frågor om fastighetsrätt?
Kontakta Elison Wahlin Advokatbyrå för mer information. Inledande konsultation är kostnadsfri.
