Kunskapsbank

Marken jag arrenderar ska säljas, vilket besittningsskydd har jag?

Ett arrende är ett avtal där en fysisk eller juridisk person hyr rätten att använda mark. Regler om arrende finns i jordabalkens 8-11 kapitel. Kapitel 8 avhandlar arrende i allmänhet, kapitel 9 gäller för jordbruksarrende, kapitel 10 för bostadsarrende och kapitel 11 avser anläggningsarrende. Denna artikel gäller i främst bostadsarrende.

Grundregeln är att arrendatorn har besittningsskydd. Detta innebär att om en jordägare säljer sin mark så är den nya ägaren bunden av avtalet. Arrendet gäller alltså även i förhållande till den nya jordägaren.

Men som ofta är fallet finns det ytterligare en del faktorer som är bra att tänka på, här tar vi upp något av det som gäller arrenden.

Arrendet gäller så länge som är angivet i avtalet

Arrendetiden för bostadsarrenden är minst fem år. I undantagsfall kan dispens ges för kortare tid. Jordbruksarrenden kan inte vara bindande i mer än 25 år. Om det har gått mer än 25 år sedan avtalet skrevs under är det fritt fram för båda parterna att säga upp avtalet.

Av 10 kap. 2 § jordabalken framgår att avtal om bostadsarrende skall träffas för viss tid, minst fem år, eller för arrendatorns livstid. Om arrendetiden är icke bestämd enligt vad som sagts nu, gäller avtalet för fem år. Har avtal träffats för kortare tid, gäller det dock för den överenskomna tiden, om arrendenämnden godkänt avtalet i denna del.

Arrendatorn har normalt besittningsskydd och rätt till förlängning av avtalet då avtalstiden löpt ut enligt jordabalken. Besittningsskyddet är dock inte absolut, och undantagen från besittningsskyddet för bostadsarrenden framgår av 10 kap. 5 § jordabalken.

Besittningsskyddet kan upphöra

Ska jordägaren kunna säga upp arrendatorn krävs en grund för uppsägning. Avtalet kan sägas upp om arrendatorn förbrukat sin rätt, vilket kan ske om till exempel avgiften inte betalats, arrendet blir vanvårdat och arrendatorn inte rättar sig efter att jordägaren sagt till.

I samband med att arrendet ska förnyas gäller att markägaren kan ha rätt att återta jorden om han anses ha ett större intresse av den än arrendatorn efter en intresseavvägning (se 10 kap. 5 § sjätte punkten jordabalken).

Utgångspunkten är att utan jordägarens samtycke får arrendatorn ej sätta annan i sitt ställe. Dock finns vissa undantag från huvudregeln. Till exempel kan genom bodelning, arv eller testamente eller genom exekutiv försäljning eller i arrendatorns konkurs arrenderätten övergå till annan med vilken jordägaren skäligen kan nöjas (10 kap. 7 § jordabalken).

Arrendeavgiften regleras i avtal

Ska arrendeavgiften ändras krävs att avtalsvillkoren ändras. Villkorsändring ska ske genom uppsägning. En begäran om sådan ska lämnas senast ett år före arrendetidens utgång jordabalken (10 kap 3 § första stycket jordabalken). Vid

förlängning av arrendeavtal utgår arrendeavgiften med skäligt belopp (10 kap. 6 § första stycket jordabalken).

Slutsats: Arrenden gäller med besittningsskydd.

Grundregeln är att arrendatorn har besittningsskydd. Om jordägaren säljer den mark som arrenderas ut följer arrendeavtalet med i försäljningen. Den nya ägaren till marken är alltså lika bunden till arrendeavtalet som den förra ägaren var.

Välkommen att höra av dig till oss!

Skriv kortfattat vad ditt ärende gäller, så kontaktar vi dig för en inledande avstämning om vi kan hjälpa dig. Vi ber dig notera att vi inte svarar på specifika frågor i enskilda ärenden via detta formulär.

Frågor?

Du är välkommen att kontakta oss för ett kostnadsfritt inledande samtal.
Vi har vår bas i Västsverige med kontor i Kungsbacka och Göteborg. Vi tar uppdrag i hela Sverige och även internationellt.

Kan vi hjälpa dig?