Kunskapsbank

Vad gäller vid arv av fastighet?

När en person har avlidit träder dennes dödsbo in och övertar den avlidnes tillgångar och skulder. Ägde den avlidne en fastighet övertas den därmed av dödsboet fram tills att fastigheten därefter antingen säljs eller tillskiftas en dödsbodelägare genom ett arvskifte. I följande artikel går vi igenom några viktiga punkter att ha koll på vid arv av en fastighet.

Innehållsförteckning:
– En bouppteckning behöver upprättas och registreras
– Vem ärver fastigheten?
– Kan man ärva en fastighet utomlands?
– När behöver dödsboet ansöka om lagfart?
– När behöver en arvtagare av en fastighet ansöka om lagfart?
– Behöver man betala stämpelskatt vid arv?
– Behöver man betala skatt när en ärvd fastighet sedermera säljs?
– Vad händer med befintliga bolån när man ärver en fastighet?
– Kan en dödsbodelägare lösas ut ur en gemensamt ärvd fastighet?
– Vad händer om dödsbodelägarna inte kan komma överens avseende förvaltningen av fastigheten?
– Vad bör man tänka på vid gåva av fastighet till barn?
– Avslutande ord

En bouppteckning behöver upprättas och registreras

Innan något kan göras med den avlidnes fastighet krävs det att en bouppteckning upprättas vari den avlidnes tillgångar och skulder nedtecknas. Bouppteckningens främsta syfte är att utgöra en legitimationshandling. Bouppteckningen anger nämligen vilka som är dödsbodelägare och därigenom har rätt att företräda dödsboet. När bouppteckningen är upprättad och klar kan dödsboet sälja en fastighet. De nya ägarna kommer dock inte kunna få tillträde eller lagfart till fastigheten förrän bouppteckningen är registrerad.

Vem ärver fastigheten?

I Sverige gäller den så kallade legala arvsordningen, förutsatt att arvlåtaren inte hade något testamente. Utgångspunkten är att den avlidnes bröstarvingar i första hand ärver. Skulle det inte finnas några bröstarvingar ärver den avlidnes föräldrar, syskon och syskonbarn. I tredje och sista hand ärver den avlidnes far- och morföräldrar samt deras barn. Det är dock möjligt att genom testamente frångå den legala arvsordningen. En bröstarvinge har dock alltid rätt till sin laglott. Du kan läsa mer om arvsordningen här.

Kan man ärva en fastighet utomlands?

En person kan ärva en fastighet som finns belägen i utlandet. Utgångspunkten är att den avlidnes hemvist är styrande i fråga om vilken lag som ska tillämpas på arvet. Man kan alternativt i ett testamente förordna att rätten till arv ska styras av lagen i det land man är medborgare (s.k. lagval). Är personen medborgare i flera länder kan denne välja lagen i något av dessa länder. Förutsättningen för att kunna göra ett lagval är alltså att personen var medborgare i det aktuella landet vid tidpunkten för sitt val eller vid sin död.

När behöver dödsboet ansöka om lagfart?

Om den avlidne ägde en fastighet som ska säljas eller ges bort som gåva krävs det att dödsboet ansöker om så kallad dödsbolagfart hos Lantmäteriet. Detta för att dödsboet ska kunna bli lagfaren ägare av fastigheten. Det är dödsboet som agerar säljare eller gåvogivare och samtliga dödsbodelägare skriver under köpe- och gåvohandlingarna för dödsboets räkning. Därför krävs det som utgångspunkt att dödsbodelägarna är överens om vad som ska ske med fastigheten. För att ansökan om dödsbolagfart ska gå igenom behöver bouppteckningen efter den avlidne vara registrerad hos Skatteverket. Därtill behöver den aktuella fastigheten vara upptagen i bouppteckningen.

När behöver en arvtagare av en fastighet ansöka om lagfart?

Om någon eller flera dödsbodelägare ska ärva fastigheten krävs det att ett arvskifte görs vari dödsboets tillgångar skiftas ut till dödsbodelägarna. När en fastighet ärvs behöver dödsboet inte ansöka om någon dödsbolagfart utan det är enbart den eller de som ärver fastigheten som behöver ansöka om en så kallad personlig lagfart för att bli lagfaren ägare av fastigheten. Lagfart ska sökas inom tre månader efter det att förvärvshandlingen upprättades. Kostnaden för en ansökan uppgår (f.n.) till 825 kronor.

Behöver man betala stämpelskatt vid arv?

Stämpelskatt utgör sådan skatt som ska betalas när någon köper en fastighet. Vid arv och andra benefika överlåtelser av en fastighet behöver arvtagaren därför inte betala någon stämpelskatt. Det enda som behöver betalas är expeditionsavgiften till Lantmäteriet.

Behöver man betala skatt när en ärvd fastighet sedermera säljs?

Den som förvärvar en fastighet genom arv inträder i den avlidnes skattemässiga situation. Det innebär att den avlidnes skattskyldighet övergår på arvtagaren. När en ärvd fastighet sedermera säljs innebär det att arvtagaren ska betala en vinstskatt som beräknas på köpeskillingen som den avlidne erlade när denne förvärvade fastigheten. Om den avlidne köpte en fastighet för en miljon kronor och den efter arv säljs för fem miljoner kr ska vinstskatt betalas på mellanskillnaden, det vill säga fyra miljoner kr.

Vad händer med befintliga bolån när man ärver en fastighet?

När en person avlider avskrivs inte bolånen. Om en person ärver en belånad fastighet måste arvingen betala bolånen eller med banken ingå nytt kreditavtal med säkerhet i form av pant i fastigheten. Det är upp till banken som borgenär att avgöra om arvtagaren har ekonomiska förutsättningar för att kunna överta lånet i fråga. Om banken inte beviljar lån till arvingen kan fastigheten gå till exekutiv försäljning.

Kan en dödsbodelägare lösas ut ur en gemensamt ärvd fastighet?

I situationer då flera dödsbodelägare ärver en fastighet men en av dem inte vill vara med och äga sin andel, kan övriga dödsbodelägare lösa ut denne ur fastigheten. Denne får i stället ut sin andel i kontanta medel. För att avgöra hur mycket dödsbodelägaren ska köpas ut för används normalt fastighetens marknadsvärde vid arvskiftet. Detta värde tas lämpligen fram genom att låta fastigheten värderas av ett par mäklare för att utfå en så korrekt värdering som möjligt. Från detta värde ska avdrag göras för skulder, lån, mäklararvode samt eventuell vinstskatt. Det slutliga nettovärdet upptas i bouppteckningen.

Vad händer om dödsbodelägarna inte kan komma överens avseende förvaltningen av fastigheten?

Huvudregeln är att dödsbodelägarna gemensamt förvaltar den avlidnes egendom under boets utredning. Om dödsbodelägarna inte kan komma överens om förvaltningen av fastigheten kan någon av dem ansöka om en så kallad boutredningsman. Då utser tingsrätten en boutredningsman som får i uppdrag att vidta nödvändiga åtgärder för dödsboets räkning samt fatta beslut i dödsboets ställe.

Huvudregeln är att fast egendom inte får överlåtas av en boutredningsman utan dödsbodelägarnas skriftliga samtycke. En boutredningsman kan dock i vissa fall, utan dödsbodelägarnas samtycke, sälja en fastighet efter en begäran härom hos tingsrätten. För att en sådan försäljning ska tillåtas av domstolen krävs det enligt praxis särskilda skäl, exempelvis för att frigöra medel i syfte att betala den avlidnes skulder.

Vad bör man tänka på vid gåva av fastighet till barn?

En person kan fritt välja att ge bort egendom under sin livstid. Ger man bort gåvor till sina barn är utgångspunkten att gåvorna ska ses som förskott på arv. Det innebär att värdet av gåvorna avräknas från respektive barns arvslott. Syftet med regeln är att arvlåtaren förväntas vilja behandla sina barn lika. För att frångå nyss nämnda presumtion krävs det att det tydligt framgår genom en gåvohandling eller i ett testamente. Ett muntligt yttrande kan också tillmätas betydelse. Det innebär att avsikten inte behöver framkomma vid gåvotillfället utan även senare.

Det är dock viktigt att ha det så kallade förstärkta laglottsskyddet i åtanke när gåvor ges bort under livstiden. Det förstärkta laglottsskyddet är ett skydd för bröstarvingar vars laglotter blivit kränkta. Värdet av gåvor som till syftet är att jämställa med testamente, det vill säga gåvor för dödsfalls skull, ska läggas till kvarlåtenskapen. Gåvans värde bestäms till värdet vid arvskiftet och inte vid själva gåvotillfället. Därefter beräknas en bröstarvinges laglott utifrån det sammanlagda värdet av dödsboets tillgångar. En bröstarvinge måste emellertid begära att gåvan ska jämkas för att det förstärkta laglottsskyddet ska aktualiseras.

Avslutande ord

Vid arv av en fastighet finns det mycket att tänka och hålla reda på. Behöver du hjälp med arvsrättsliga frågor som rör just fastigheter är du välkommen att ta kontakt med oss på Elison Wahlin advokatbyrå för vidare rådgivning.

Kunskapsbank

Frågor?

Du är välkommen att kontakta oss för ett kostnadsfritt inledande samtal.
Vi har vår bas i Västsverige med kontor i Kungsbacka och Göteborg. Vi tar uppdrag i hela Sverige och även internationellt.

Kan vi hjälpa dig?