Fel i fastighet, te.x. dolda fel

För de allra flesta är köp av fastighet en stor och betydelsefull affär i livet. Detsamma gäller försäljning av fastighet. Om affären inte går som planerat, exempelvis om fastigheten visar sig vara befäst med fel, kan den få oanade ekonomiska konsekvenser för både köpare och säljare.

På Elison Wahlin Advokatbyrå, med kontor i Göteborg och Kungsbacka, har vi lång erfarenhet av att bistå klienter i ärenden rörande fel i fastighet.

Vi hjälper våra klienter att känna trygghet i sin fastighetsaffär

Vilka regler gäller vid köp av en fastighet?

Regler om köp av fastighet finns i jordabalken. Det är bra att känna till att fastigheten är marken som huset står på, medan huset är ett fastighetstillbehör som normalt ingår i köpet.

För köp av fastighet finns vissa formkrav, bland annat att avtalet ska ingås skriftligen för att vara giltigt.

En vanlig fråga är vad som räknas som fel i fastighet. Ett fel i lagens mening kan föreligga i två fall.

Fel föreligger om fastigheten inte stämmer överens med vad parterna avtalat. Detta kallas för konkret fel. Vad parterna avtalat framgår av köpekontrakt och eventuella bilagor. Även sådant som muntligen sagts mellan parterna rörande bostadens egenskaper kan dock få betydelse för felbedömningen.

Fel föreligger även om fastigheten avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta. Detta kallas för abstrakt fel. Vad en köpare med fog har kunnat förutsätta skiljer sig från fall till fall. Vid bedömningen tas hänsyn till olika omständigheter vid köpet så som fastighetens ålder och skick. Som exempel på ett abstrakt fel kan nämnas att en byggnad på fastigheten inte har uppförts i enlighet med de byggnormer som gällde vid tidpunkten för uppförandet. Fastigheten anses då vara i sämre skick än vad köparen har kunnat förutsätta.

Köparens undersökningsplikt

Vid köp av fastighet har köparen en omfattande undersökningsplikt. Det innebär kortfattat att köparen inte får klaga på fel som han eller hon borde ha upptäckt vid en noggrann undersökning av fastigheten. Om köparen får en misstanke om fel vid undersökningen skärps undersökningsplikten på så vis att köparen förväntas utreda det eventuella felet.

I vissa fall kan köparen få göra gällande fel trots att det borde ha upptäckts vid en noggrann undersökning. Så kan vara fallet om säljaren medvetet har undanhållit information om ett betydelsefullt fel. Säljaren har alltså en viss upplysningsplikt.

Tvister rörande fel i fastighet är ofta komplexa och gäller stora belopp. Det krävs därför goda kunskaper och erfarenhet inom fastighetsrätt för att bedöma om ett fel kan göras gällande eller inte.